Налоги на покупку и продажу недвижимости в Испании

Любые сделки с недвижимостью подразумевают уплату налогов и сопутствующие затраты. Покупатели новых жилых объектов обязаны уплатить НДС, а также пошлину за юридическое оформление документов. В случае приобретения объекта на вторичном рынке понадобится внести пошлину на передачу прав собственности. Продавцы, в свою очередь, уплачивают налог на прирост капитала. Для тех, кто не является резидентом страны, предусмотрен налог на доходы нерезидентов (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR).

Налоги в Испании на владение жильем

Размер налога при покупке недвижимости не связан с налоговым статусом покупателя, будь то резидент или нерезидент. Он определяется состоянием объекта недвижимости: новостройка это или вторичка.

Передача собственности

Налог на передачу права собственности — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, сокращенно ITP. С иностранных граждан, равно как и с резидентов страны, взымается налог от 6% до 10%. Ставка рассчитывается от кадастровой оценки недвижимого имущества.

Ежегодный налог на недвижимость (IBI)

В Испании предусмотрен обязательный ежегодный налог на владение недвижимостью (“IBI”, "Impuesto sobre Bienes Inmuebles"). Размер налога составляет от 0,4% до 1,1% от кадастровой стоимости имущества, зависит от его расположения и особенностей.

Например, в Аликанте ставка налога составляет 0,847%, в Валенсии — 1,07%, в Малаге — 0,723%, а в Толедо — 0,42%. Величина налога в годовом исчислении составляет примерно от 200 до 800 евро.

IBI платится ежегодно, с льготами для определенных категорий владельцев, таких как пенсионеры, инвалиды и малоимущие семьи. Уклонение от уплаты влечет за собой штрафные пени и возможный арест недвижимости.

Налоги в Испании на покупку недвижимости

При покупке недвижимости в Испании вам предстоит оплатить налоговые пошлины:

• На вторичном рынке: налог на передачу имущественных прав — 6−10% от кадастровой стоимости объекта.
• На первичном рынке: налог на добавленную стоимость (IVA) — 10% от стоимости объекта.
• Нотариальный сбор — от €600 до €1000.

Налог на передачу собственности (ITP) для вторичной недвижимости

Заключая сделку на приобретение вторичного жилья, необходимо уплатить ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) — налог на передачу собственности. ITP является ключевым финансовым обязательством для покупателя и начисляется в момент перехода прав собственности на объект недвижимости. 

Налог на квартиру в Испании при передаче собственности (ITP) в Испании взимается при продаже недвижимости и переходе прав собственности от одного лица к другому. Размер пошлины определяется исходя из ценности объекта и колеблется между 6% и 10%.

Налог на добавленную стоимость (IVA) и алог AJD для новостроек

При приобретении новостройки в Испании взимаются два вида налогов:

• Налог на добавленную стоимость (IVA). Это своего рода НДС, который включается в цену покупки и составляет основу итоговой суммы сделки. Он применим исключительно к новым объектам недвижимости.
• Налог на юридические документы (AJD) распространяется на документы, связанные с приобретением новостроек. Этот налог, варьирующийся от 0,5% до 1,5%, накладывается на ипотечные сделки и другие правовые акты. Размер ставки AJD устанавливается региональными властями и может отличаться в зависимости от местоположения недвижимости.

Дополнительные расходы

Расходы при покупке недвижимости в Испании включают не только стоимость самого объекта, но и ряд дополнительных платежей и налогов, которые могут существенно увеличить итоговую сумму инвестиции. К таким относятся: 

• налог на передачу собственности (ITP) для вторичного жилья или налог на добавленную стоимость (IVA) для новостроек
• гербовый сбор (AJD), нотариальные и регистрационные сборы. 

Комиссии за услуги риэлтора обычно составляют от 3% до 5% от оценочной стоимости, размер которой зависит от компании и параметров недвижимости, но ориентировочно составляет от 200 до 500 евро. Юридические услуги обходятся 1– 2% от кадастровой оценки объекта, но не менее 1000 евро. 

Налоги в Испании на продажу недвижимости

В Испании при продаже недвижимости необходимо уплатить налог на прирост капитала, и это правило действует для всех, не важно, живут они в стране или нет. Этот налог рассчитывается как разница между ценой, по которой вы купили недвижимость, и ценой, по которой ее продаете. Если вы продаете недвижимость дороже, чем покупали, разница между этими суммами считается приростом капитала, и с этой суммы вам нужно будет заплатить налог.

Однако есть исключения.

Например, если вы продаете недвижимость по цене ниже, чем купили, то налог на прирост капитала платить не нужно, поскольку прироста капитала фактически не произошло. Это значит, что если стоимость недвижимости упала с момента покупки до продажи, налоговые обязательства отсутствуют.

Налоги на доход от продажи для резидентов и нерезидентов

Подоходный налог в Испании называется «Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas» (IRPF). Он взимается с доходов физических лиц, проживающих в стране, и включает в себя доходы от трудовой деятельности, капиталов, сдачи в аренду недвижимости и другие виды доходов.

Налоговые пошлины зависят от размера полученной прибыли:

• 19% налога на доход до 6 000 евро.
• 21% на доходы от 6,000 до 50 000 евро.
• 23% на доходы свыше 50 000 евро.

Возможности снижения налоговой нагрузки при продаже недвижимости в Испании:

• При реинвестировании вырученных средств в покупку новой основной жилой недвижимости в Испании.
• Льготы для лиц старше 65 лет.
• При продаже дома, в котором продавец проживал более трех лет.

Для нерезидентов налог при продаже квартиры в Испании составляет 19%. Эта ставка применяется к прибыли, полученной от продажи недвижимости. Нерезиденты должны уплатить 3% от стоимости продажи недвижимости как авансовый платеж налога на прибыль. Этот платеж может быть зачтен или возвращен, если после подачи налоговой декларации выяснится, что было уплачено больше необходимого.

• IRPF (налог на доходы физических лиц)

Продавцы-резиденты должны указать в своей ежегодной налоговой декларации прибыль или убыток от продажи недвижимости. Прибыль рассчитывается как разница между продажной и покупной ценой (или оценочной стоимостью для наследуемой недвижимости).

• Положительная разница облагается налогом на сбережения.
• Отрицательная разница приводит к капитальному убытку, который может быть использован в качестве налогового кредита в течение следующих четырех лет.

• Муниципальный налог на прирост капитала (Plusvalía)

Взимается местными властями при передаче права собственности. Расчет основывается на кадастровой стоимости земельного участка (не включая стоимость находящихся на нем зданий или сооружений) и времени владения этой недвижимостью. Размер налога на недвижимость Испании зависит от фискальных обязательств, установленных муниципалитетом, и количества лет владения недвижимым имуществом. Пошлину обычно уплачивает продавец, однако в контракте купли-продажи стороны могут договориться иначе. Важно, чтобы условия об уплате налога были четко прописаны в договоре. Налог на прирост капитала должен быть уплачен в течение 30 дней (в некоторых муниципалитетах этот срок может быть больше) после даты сделки. 

В определенных случаях, например, при передаче недвижимости по наследству или в случае продажи при убытке, продавец может быть освобожден от уплаты этого налога. Также существуют льготы для определенных категорий населения, таких как пенсионеры или инвалиды.

Налог на доходы от продажи для нерезидентов

Если вас интересует вопрос: какой налог я заплачу, если продам свою недвижимость в Испании, — то ответ будет зависеть от нескольких ключевых факторов, включая ваш статус резидентства и прибыль, полученную от продажи. При продаже квартиры иностранные собственники облагаются налогом:

•  в размере 19% — для граждан ЕС;
• 24% — для граждан других стран. 

Не забывайте, что нерезиденты также подлежат удержанию налога в размере 3% от стоимости продажи как авансового платежа, который может быть скорректирован после подачи налоговой декларации.

Таким образом, необходимо уплатить:

• IRNR (налог на доходы нерезидентов, форма 211

При продаже покупатель должен удержать 3% от продажной цены и перечислить их в налоговую службу как авансовый платеж по налогу продавца. Продавец может затем подать заявление о возврате на основе формы 210, если переплаченная сумма превышает фактический налоговый долг.

• Налог на прирост капитала

Независимо от статуса резидентства, продавцы обязаны уплатить налог на прирост капитала, рассчитываемый как разница между продажной и покупной ценой. Освобождение от этого налога возможно в некоторых случаях, например, если продажная цена ниже покупной.

Давайте рассмотрим, как рассчитать налог на нерезидента в Испании. Итоговый размер взноса зависит от нескольких факторов, включая тип и источник дохода. В контексте продажи недвижимости нерезидентами, процесс расчета включает несколько ключевых шагов:

• Определение статуса нерезидента. Прежде всего, важно убедиться, что вы квалифицируетесь как нерезидент. Обычно это означает, что вы проводите в Испании менее 183 дней в году и не имеете центра экономических интересов в стране.
• Определение прибыли от продажи. Налог на нерезидентов взимается с прибыли, полученной от продажи недвижимости. Прибыль рассчитывается как разница между продажной ценой и первоначальной стоимостью покупки, с учетом возможных расходов на улучшение и других допустимых вычетов.
• Применение соответствующей налоговой ставки. В 2023 году стандартная налоговая ставка для нерезидентов из стран Европейского Союза составляет 19%, в то время как для нерезидентов из других стран ставка составляет 24%.
• Учет авансового налогового удержания. При продаже недвижимости покупателем обычно удерживается 3% от продажной цены в качестве авансового налогового платежа, который затем передается в налоговую службу. Эта сумма может быть засчитана в счет окончательного налогового обязательства.
• Подача налоговой декларации. Нерезиденты обязаны подать налоговую декларацию и уплатить оставшуюся сумму налога, если авансовый платеж был недостаточен, или запросить возврат излишне уплаченных средств, если применимо.
• Учет двойного налогообложения. Если ваша страна проживания имеет договор с Испанией о предотвращении двойного налогообложения, вы можете иметь право на зачет или возврат налога, уплаченного в Испании.

Всегда рекомендуется консультироваться с профессиональным налоговым консультантом или юристом, чтобы обеспечить точный расчет налогов при покупке квартиры в Испании и соблюдение всех налоговых обязательств в Испании.

Налоги в Испании при сдаче жилья в аренду

В новом жилищном законе Испании, Ley 12/2023, предусмотрены новые налоговые льготы для сдаваемого в аренду жилья. Согласно закону, ставки налогов могут изменяться в зависимости от выполнения определенных условий. Например, существенное снижение налоговой базы до 90% возможно, если собственник недвижимости в зоне напряженного рынка жилья заключит новый договор аренды с уменьшением арендной платы на более чем 5% по сравнению с предыдущим договором. Эти изменения применимы только к арендным договорам, заключенным после 26 мая 2023 года.

Для нерезидентов, сдающих квартиру в аренду, предусмотрен налог на недвижимость в Испании (IRNR). Он составляет 24% от общей суммы дохода. Важно отметить, что данная ставка является фиксированной, и возможность ее снижения за счет вычета расходов отсутствует. В случае, если собственник не сдает квартиру в аренду, применяется ставка налога IRNR в размере 0,5% от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Штрафы в Испании за неуплату налогов

• Штрафы за опоздание с уплатой налогов

За просрочку платежей налоговых обязательств налагаются штрафы и начисляются проценты. Размер штрафа зависит от продолжительности задержки и составляет от 5% до 20% от суммы просроченного платежа, к которому добавляются проценты за пользование налоговыми средствами.

• Санкции за несообщение о внешних активах

Резиденты Испании обязаны декларировать свои внешние активы (например, зарубежную недвижимость или банковские счета), если их общая стоимость превышает 50 000 евро. Несоблюдение этого требования влечет за собой штрафы в размере от 10 000 евро за каждый незадекларированный актив.

• Несоблюдение обязательств по налогу на доходы

За неуплату налога на доходы, полученные от продажи недвижимости, предусмотрены штрафы. Размер этих штрафов зависит от суммы неуплаченного налога и специфики нарушения. В более серьезных случаях может быть возбуждено уголовное дело, что влечет за собой риск назначения значительных штрафов или даже лишения свободы.

Прочие расходы на покупку недвижимости в Испании

К прочим затратам относятся нотариальные сборы, расходы на оформление регистрации сделки, а также плата за услуги агентства недвижимости и юридическое сопровождение.

• Нотариальные сборы

При совершении сделки купли-продажи недвижимости в Испании необходимо оплатить нотариальные сборы за оформление документов. Размер пошлины зависит от стоимости объекта и сложности сделки, но в среднем составляет от 0,1% до 0,5%.

• Расходы на регистрацию сделки

Для внесения изменений в регистрационные данные по недвижимости и официального признания права собственности необходимо оплатить расходы на регистрацию. Их размер зависит от стоимости недвижимого имущества и обычно варьируется от 0,2% до 1%.

• Комиссия агентства недвижимости

При покупке дома или квартиры часто прибегают к услугам агентства недвижимости, что влечет за собой дополнительные расходы в виде комиссионных. В Испании размер комиссии обычно составляет от 3% до 5% от стоимости объекта.

• Юридические расходы

Наем юриста для проверки юридической чистоты сделки и сопровождения процесса покупки является важным шагом, который может предотвратить многие потенциальные проблемы. Юридические услуги могут стоить от 1% до 2% от стоимости недвижимого имущества.

Учет всех возможных расходов на покупку недвижимости в Испании поможет избежать неожиданных финансовых трудностей и обеспечит гладкое проведение сделки. Важно тщательно планировать свой бюджет, учитывая как налоговые обязательства, так и прочие сопутствующие издержки. 

Лицензированное агентство недвижимости Deniz Estate предлагает своим клиентам не только полное сопровождение на всех этапах сделки, но и гарантию юридической чистоты приобретаемой недвижимости. Выбирая Deniz Estate, вы обеспечиваете себе спокойствие и уверенность в безопасности вашей инвестиции.