Земельный вопрос

С древних времен и до наших дней земля всегда имела приоритетную ценность. Ее покупали за золото, за право ею владеть велись войны и совершались преступления. Однако по мере развития цивилизации люди вырабатывали соответствующие законы, и ныне в правовых государствах землю не завоевывают с помощью огня и меча, а на основании определенных нормативных актов (законов) устанавливают на нее право своей собственности.

Коллизия
И все-таки, даже подведя законодательную базу и установив порядок получения земли в частную собственность, мы не смогли избавиться от недоразумений, непонимания и в некоторых случаях даже открытого противостояния (Крым). Хотя в основном все же такая борьба ведется «за кулисами», и простому гражданину ее с первого взгляда просто не рассмотреть. В то же время земельный вопрос достаточно интересен и требует к себе большего, если не сказать повышенного, внимания.
Возьмем, к примеру, стандартную ситуацию. Частный предприниматель через аукцион выкупил встроенное нежилое помещение с намерением реконструировать его под магазин. Даже в нашем городе довольно-таки много торговых точек, которые расположены на первых этажах многоэтажных зданий. Так вот, возникает вопрос: как ему (предпринимателю) приобрести землю, на которой расположен его магазин? Ведь оплачивать договор аренды – значительно сложнее (в финансовом плане), чем один раз понести затраты (пусть даже существенные) и забыть об огромных ежемесячных обязательных платежах. Однако не все так просто.
«Когда я через аукцион выкупил встроенное нежилое помещение, в договоре было сказано, что в мои обязанности входит урегулирование земельного вопроса, - говорит частный предприниматель, г. Лисичанск. - Пришел я в управление земельных ресурсов, а там мне говорят: «Выкупай землю, на которой находится это самое помещение». Так извините, надо мной еще несколько жилых этажей, кто является их владельцем, меня не интересует, вот только необходимо, наверное, разделить квадратуру земельного участка на количество этажей, и я с радостью оплачу полагающуюся мне часть».
Если честно, какая-то своеобразная ситуация, в которой каждая сторона (предприниматель, жильцы, исполком) фактически при любых обстоятельствах могут найти свою правду.

Бои без правил
Однако вышесказанное всего лишь «цветочки», «ягодки» начинаются после того, как этот же бизнесмен берет в аренду еще одно встроенное помещение.
«Проходит время, я беру в аренду помещение  … организации. Беру немного, всего лишь несколько десятков квадратных метров, и устраиваю там магазин. Работаем. Но вскоре … обанкротилась и началась распродажа ее имущества. Мне предложили купить арендуемое мною помещение. Приобрел его вновь через аукцион, документы оформили, все вроде нормально. И тут нас (несколько субъектов хозяйственной деятельности, которые приобрели недвижимое имущество данной организации) вызывают в исполком и информируют о том, что земля, на которой размещалась организация, еще при советской власти была ненадлежащим образом оформлена. То есть на генеральном плане города строения, находящиеся на ней,  не обозначены! И чтобы все сделать в соответствии с законодательством, мы должны подать заявление в архитектуру, придут люди и все оформят. Но есть одно НО. Такая услуга будет стоить 600 грн. Мы, не понимая этих порядков (а нас более чем полтора десятка предпринимателей), думая, что так и надо – оплатили. Пришли работники с нивелиром, все замерили, оформили. Однако оказалось, что это всего лишь какая-то привязка, а еще необходимо согласование – стоимость его 1300 грн. Теперь нам необходимо написать заявление в Единый разрешительный офис. Дали образец, мы написали. После дали нам эскизный проект, дали фотографии. В итоге оказалось, что мое крыльцо не включено в план. Вновь переоформление документов. Позвольте! Есть архитектурное решение: реконструкция помещения под магазин с постройкой отдельного входа. Более того, данный вход существовал еще до того, как я купил помещение. На ранних планах он указан. Получается простое выуживание денег!
Далее проходит время, и нас вызывают в земельный отдел. Дают месяц на оформление земли либо в собственность, либо в аренду. Если не оформим, будут применять штрафные санкции. Мы говорим – это невозможно. Полгода ходим - не можем оформить, а вы нам месяц даете.
Если же брать в общем, то самая большая проблема – согласование в различных разрешительных организациях. У меня, к примеру, все подписано, кроме МЧС. Там каждый раз от нас требуют все новых и новых документов. Сейчас хотят, чтобы мы принесли им общий план здания, где будут указаны все его характеристики. Что самое интересное, у меня имеется документ, подписанный указанной службой, где прописано: стены кирпичные, перекрытия бетонные и т.д. А вообще, на сегодняшний день только я потратил на оформление документов более 3 тыс. грн. И это еще не конец».

В соответствии с законом
Исходя из вышесказанного, видно, что не все лица хозяйственной деятельности хорошо ознакомлены с правилами, нормами и порядком выделения им земельных участков, а также с процедурой оформления необходимых для этого документов. Поэтому с аналогичным вопросом, естественно, охарактеризовав вкратце описанную на нашей страничке ситуацию, мы и обратились в Единый разрешительный офис Лисичанского городского совета.
«К сожалению, в какую сумму обойдется субъекту хозяйственной деятельности оформление всей необходимой документации, я сказать не могу, - говорит Людмила Ивановна Позднякова, гл. специалист-администратор отдела экономразвития, экологии и регуляторной политики управления экономики Лисичанского горсовета. - Но в соответствии с законодательством нашего государства, если вы приобрели встроенное нежилое помещение и собираетесь открыть в нем магазин, вам необходимо его перепрофилировать, изменить целевое назначение. Потому как под нежилым помещением можно подразумевать и офис, и магазин, и парикмахерскую. Однако для этого необходимо, в первую очередь, согласие жильцов вашего дома. То есть первый шаг – получение протокола собрания  жильцов, в котором они не возражают против постройки магазина в своем доме.
Когда у вас на руках будет данный подписанный протокол, тогда необходимо идти в любую проектную организацию (имеющую соответствующую лицензию). После изготовления проекта предприниматель должен прийти к нам (принести все документы, касающиеся как его деятельности, так и права собственности на помещение), после чего идет на заседание разрешительного офиса, которое проходит один раз в неделю по вторникам. В нем принимают участие представители всех разрешительных органов (архитектура, землеустройство, пожарники, водоканал, теплосеть), все они смотрят ваш эскизный проект. Кстати, вместе с предпринимателем на заседание офиса должен прийти и представитель той проектной организации, которая разрабатывала документацию. Этот человек будет «защищать» проект.
Если все вышеуказанные действия соблюдены и нет никаких замечаний, то далее субъектом хозяйственной деятельности пишется заявление на проектирование и он отправляется в градостроительный совет. После этого – депутатская комиссия.
Далее пишется заявление по земле. Я рассказываю, какие документы необходимо заверить нотариально. Следующий шаг – решение сессии городского совета, по завершению которого (если все в порядке) необходимо заказать архитектурно-планировочное задание. Вновь идем на исполком, получаем его вердикт, после чего заказываем рабочий проект. Снова предприниматель обращается в проектную организацию. Однако получить проект мало, необходимо иметь к нему еще и пять заключений (от разрешительных организаций). Получив их, вы параллельно заказываете еще и проект землеустройства (на отведение земельного участка в аренду). Выкупить его сразу же  невозможно, изначально только аренда. На данный проект также необходимо пять заключений. Только после этого мы вновь идем в городской совет, где сессия выносит свое решение. После чего оформляется договор аренды. Проведя соответствующие действия (к этому времени у нас параллельно получен уже и рабочий проект со всеми экспертизами), мы снова идем на исполком.
Последний этап – получение разрешения на строительно-монтажные работы. Его дает инспектор ГАСК (Государственный архитектурно-строительный контроль), находится он в Северодонецке, но по вторникам приезжает к нам. Теперь, имея разрешение на строительные работы, вы осуществляете реконструкцию, строительство объекта. Однако его же необходимо ввести в эксплуатацию, потому как нужно получить заказчику право собственности уже на реконструированный объект. Поэтому по окончании работ берется вся документация по строению и предоставляется в БТИ. На объект приходит их представитель, проводит все необходимые работы, чертит новый план. Только после этого вы вновь приходите в Единый разрешительный офис, к инспектору ГАСК, пишете заявление о принятии в эксплуатацию реконструированного объекта. Введение его в эксплуатацию происходит после подписания соответствующего акта. Все, вы получаете право собственности на вновь реконструированный объект».
- Людмила Ивановна, процедуру превращения встроенного нежилого помещения в магазин вы рассказали очень подробно, в деталях. Однако остается все-таки вопросом приобретение земельного участка, на котором (после всех перечисленных действий) находится торговая точка, и непонятно, за какой промежуток времени данные действия можно совершить?
- Во-первых: выкупать землю можно только ту, которая находится под отдельно стоящим объектом недвижимости. Если это встроенное помещение, то земля не продается. Оформляется только договор аренды.
Во-вторых: в сроках все зависит от субъекта хозяйственной деятельности. На сегодняшний момент каждое заключение готовится в течение пяти рабочих дней. Пять заключений – пять недель.  Однако сейчас законодателем внесены поправки в Земельный кодекс. И получается, что неделю рассматривает местный совет, а потом три недели - соответствующие службы (разрешительные органы). Выходит один месяц, а потом выносится на заседание городского совета, которое проходит один раз в месяц. После решения сессии в течение двух дней получаем выписки и идем оформлять договор.
Как видим, вышеописанная процедура довольно-таки сложная, требующая от человека определенных знаний, а самое главное - материальных ресурсов. Ведь кроме официальных платежей (и довольно немаленьких), предпринимателю, скорее всего, придется выложить еще и нигде не учтенные кругленькие суммы за  «согласования». Однако, что делать? Прогресс! И хоть земля ,согласно действующей Конституции Украины, является национальным богатством и собственностью всего украинского народа. Та же Конституция позволяет от имени народа права собственника осуществлять органам государственной власти и органам местного самоуправления. А значит, вполне логично допустить, что располагая определенной суммой денег, заинтересованное лицо может приобрести и земельный участок, на котором, скажем, расположен жилой многоэтажный дом. Кстати, аналогичные прецеденты были, когда вместе с жильцами в частную собственность переходили общежития, квалифицируясь по документам как нежилые строения.

Иван ПОЛУПАНОВ