Малі міста чи мегаполіси: де зростає інтерес до купівлі квартир після 2022 року

Після початку війни Україна сильно змінилася, а з нею і ринок нерухомості. Якщо раніше найбільше купували в Києві, то тепер інтерес змістився на захід і центр. Попит поступово відновлюється — вже досягає 70–80% довоєнного рівня, але багато хто досі відкладає рішення. Водночас через внутрішню міграцію активізувалися менші міста. За даними на ДІМ РІА, ціни в західних регіонах ростуть: у Франківську — +18%, у Черкасах — +10%, тоді як у Києві — легке просідання. Ці зміни формують нову карту попиту й інвестицій.

Попит у малих містах

У невеликих містечках та обласних центрах безпечних регіонів інтерес до житла різко зріс. У низці таких міст за останні роки зафіксовано двозначне зростання цін і попиту на вторинку – часто значно вище, ніж у мегаполісах. Наприклад, Львів (+12%), Івано-Франківськ (+18%), Ужгород (+7%), Рівне (+8%) та Черкаси (+10%) лідирують за приростом вартості однокімнатних квартир. 

Усе більше купівель припадає на обласні центри заходу і центру: продаж житла у таких регіонах виріс на 80–90% порівняно з довоєнним рівнем. Основні причини – безпека та переселення: багато внутрішньо переміщених осіб обирають саме малі міста, де доступніша інфраструктура і нижча вартість квадратного метра.

• Ріст цін і попиту у західних областях. Малі обласні центри на заході зростають найшвидше. За 2022–2024 рр. вартість квартир у Львівській, Закарпатській, Волинській та Івано-Франківській областях додала двозначні відсотки. У цих регіонах помітне збільшення як пропозиції, так і охочих купити: наприклад, у Луцьку, Рівному та Житомирі ціни «підскочили» на 20–29% за рік, підживлюючись попитом зі сторони переселенців та інвесторів.
• Активність передмість великих міст. Запити на приватні будинки та котеджі у передмістях Києва, Львова, Вінниці та інших великих міст залишаються високими. Через війну і зсув до дистанційної роботи купівельна активність на заміську нерухомість зросла: покупці надають перевагу автономним селищам з власними джерелами енергії чи питної води. Це компенсує, зокрема, частину падіння попиту на квартири у містах.
• Нові інвестиційні проєкти. У малих безпечних містах активізувався ринок інвестиційного житла. Зокрема, спостерігається бум апарт-готелів та готових квартир «під ключ» у Карпатському регіоні: після війни кількість інвесторів у проєкти на заході України значно зросла. У повсякденному житті це означає, що нові об’єкти купують в першу чергу внутрішні переселенці та підприємці, які орієнтуються на туристичний та корпоративний попит.
• Доступні ціни. Значно нижча середня вартість квартир у малих містах приваблює тих, хто має обмежений бюджет. Середня ціна однокімнатної квартири у Львівській області (~66 648 USD) та Закарпатській (~53 401 USD) суттєво менша, ніж у Києві. Така розбіжність мотивує інвесторів та покупців вкладати гроші у регіони з безпекою і перспективою зростання ринку – особливо коли держава розгорнула програми підтримки житла, що додає впевненості споживачам.

Отже, центральні та західні області зараз тримають лідерство за темпами зростання. У малих містах попит активний, а “однушки” дорожчають швидше, ніж у великих містах. А от на сході й півдні ситуація нестабільна: після обстрілів інтерес падає, але інколи оживає завдяки підтримці держави.

Попит у мегаполісах

Ринок нерухомості у великих містах України у 2024 році розвивається за різними сценаріями — усе залежить від безпеки, попиту та локальної економіки. У столиці покупці обережні, на заході — ціни зростають, а на сході — ринок поступово відновлюється. Нижче — коротка аналітика по основних мегаполісах країни, яка допоможе зорієнтуватися, що зараз відбувається на кожному з ключових ринків.

• Київ. Залишається найдорожчим містом на ринку нерухомості. Середня ціна однокімнатної — ~$84 900. Попит знизився, ціни просіли на ~1%. Частина покупців “вичікує”, забудовники зменшують обсяги нового будівництва. Активність частково тримається завдяки програмі «єОселя».
• Львів. Один з найсильніших ринків. Ціни на “однушки” зросли на 12% за рік. Великий попит, стабільне будівництво, активний інтерес як з боку місцевих, так і переселенців. Місто стало “новим Києвом” для частини покупців.
• Івано-Франківськ. Лідер за зростанням цін: +18% за два роки. Маленьке, але дуже активне місто з потужним попитом. Популярне серед тих, хто шукає недороге житло в безпечному регіоні.
• Одеса. Попит тримається завдяки відносній безпеці та великій кількості новобудов. Середній сегмент активний. Багато покупців приїжджають із південних областей (Херсон, Миколаїв). Ціни стабільні, інфраструктура розвивається.
• Дніпро. Порівняно стабільний ринок із помірним попитом. Ціни на “однушки” — ~$40 000. Новобудови тримаються на рівні ~$1 200/м². Хоча місто ближче до зони бойових дій, критичного падіння не відбулося — завдяки розвиненій економіці.
• Харків. Одні з найнижчих цін по країні: ~$25 000 коштує однокімнатна квартира. Ринок поступово оживає завдяки програмі «Відбудова» — активність зросла на 30%. Попит зосереджений на бюджетному житлі, яке зараз продається значно швидше, ніж торік.

Попри нестабільність, великі міста поступово адаптуються до нової реальності. Десь ринок перегрітий, десь — лише набирає обертів, а десь — на паузі в очікуванні спокою. Але одне зрозуміло точно: українці шукають не просто квадратні метри, а безпечне, надійне житло. І в кожному мегаполісі для когось уже сьогодні є “свій” варіант.

Після 2022 року попит на житло поступово зміщується з мегаполісів у менші міста Заходу та Центру України. Саме тут покупці знаходять золоту середину між ціною та безпекою. Інфраструктура розвивається, ціни поки нижчі, а житло — доступніше.

Мегаполіси залишаються дорогими й менш передбачуваними: попит є, але повертається повільно. Аналітика DIM.RIA та інших джерел показує чіткий тренд — ринок децентралізується. Обласні центри задають новий темп, і поки ситуація нестабільна, саме малі міста залишаються «тихою гаванню» для покупців.